یادداشت: احسان امینی | کارشناس
اصلاح این ماده در سال ۱۳۹۰، با تعیین ضوابط مشخص‌تر برای تأمین سرانه‌های عمومی و خدماتی و اراضی موردنیاز معابر، چارچوب قانونی سهم شهرداری از اراضی مشمول را روشن‌تر کرد؛ بااین‌حال، اجرای صحیح آن مستلزم توجه دقیق به مفاد قانون و شرایط اختصاصی هر ملک است.
بر اساس ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری، تفکیک و افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها باید بر مبنای نقشه‌ای انجام شود که به تأیید شهرداری رسیده باشد. شهرداری نیز مکلف است نقشه ارائه‌شده را بررسی کند و حداکثر ظرف سه ماه، نظر کتبی خود را به مالک اعلام کند.
در این فرایند، انطباق نقشه با ضوابط طرح‌های جامع و تفصیلی و مقررات شهرسازی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است؛ زیرا تفکیک اراضی صرفاً اقدامی ثبتی و مبتنی بر تقسیم یک زمین به قطعات کوچک‌تر نیست، بلکه باید با الزامات قانونی و نیازهای کالبدی و خدماتی شهر نیز سازگار باشد.
مبنای محاسبه سهم شهرداری
یکی از موضوعات مهم در اجرای ماده ۱۰۱ اصلاحی، تعیین سهم شهرداری از اراضی مشمول قانون است. مطابق تبصره ۳ این ماده، در اراضی دارای سند شش‌دانگ با مساحت بیش از ۵۰۰ مترمربع، شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی، تا سقف ۲۵ درصد از کل زمین و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث معابر عمومی، با توجه به طرح جامع و تفصیلی و ارزش افزوده ناشی از تفکیک، تا سقف ۲۵ درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می‌کند.
در این زمینه، تفکیک دو مبنای محاسباتی اهمیت اساسی دارد: سهم مربوط به سرانه‌های عمومی و خدماتی بر مبنای کل زمین محاسبه می‌شود؛ درحالی‌که مبنای محاسبه سهم مربوط به معابر عمومی، باقیمانده اراضی پس از کسر سهم نخست است. بنابراین، اعمال یک فرمول واحد برای محاسبه هر دو سهم، بدون توجه به مبانی قانونی آن‌ها، می‌تواند به بروز خطا در محاسبات و ایجاد اختلاف میان مالکان و شهرداری منجر شود.
از سوی دیگر، بررسی مساحت ملک، وضعیت ثبتی، ضوابط شهرسازی و مفاد طرح‌های مصوب، پیش‌شرط تعیین دقیق میزان سهم قانونی شهرداری است. ازاین‌رو، محاسبه قدرالسهم باید با استناد به مستندات پرونده و با رعایت دقیق حدود مقرر در قانون انجام شود.
نحوه تأمین قدرالسهم شهرداری
موضوع مهم دیگر، چگونگی تأمین سهم قانونی شهرداری است. بر اساس تبصره ۳ ماده ۱۰۱، دریافت بهای قدرالسهم مربوط به سرانه‌های عمومی و خدماتی و معابر، بر مبنای قیمت روز زمین و با نظر کارشناس رسمی دادگستری، با توافق مالک امکان‌پذیر است.
همچنین، تبصره ۴ این ماده، در شرایطی که تأمین سرانه‌های عمومی و خدماتی و معابر از زمین مورد تفکیک یا افراز امکان‌پذیر نباشد، با رعایت شرایط و تشریفات قانونی و تصویب شورای اسلامی شهر، امکان دریافت معادل قیمت آن را پیش‌بینی کرده است. در نتیجه، نحوه اجرای این احکام باید با توجه به وضعیت ملک، امکان تأمین اراضی موردنیاز و شرایط مقرر در قانون تعیین شود و نمی‌توان یک شیوه ثابت را بدون بررسی شرایط هر پرونده به همه املاک تعمیم داد.
ضرورت بررسی کارشناسی پرونده‌های تفکیکی
از منظر کارشناسی، اجرای ماده ۱۰۱ نباید به محاسبه درصدهای قانونی و تعیین سهم شهرداری محدود شود. بررسی دقیق اسناد مالکیت، مساحت و وضعیت ثبتی زمین، ضوابط طرح‌های مصوب، نحوه تأمین اراضی موردنیاز برای معابر و سرانه‌های خدماتی و همچنین مستندات محاسبات انجام‌شده، بخش جدایی‌ناپذیر رسیدگی به پرونده‌های تفکیک و افراز است.
بی‌توجهی به هر یک از این مؤلفه‌ها می‌تواند زمینه‌ساز اختلافات حقوقی و اداری شود و روند تعیین و اجرای قدرالسهم قانونی را با مشکل مواجه کند. در مقابل، شفافیت در محاسبات، استناد به مقررات قانونی و تبیین مبنای تصمیمات اتخاذشده، به افزایش اعتماد مالکان و کاهش زمینه‌های اختلاف کمک می‌کند.
ماده ۱۰۱ قانون شهرداری را باید سازوکاری قانونی برای ایجاد تعادل میان حقوق مالکانه اشخاص و ضرورت تأمین نیازهای عمومی شهر دانست. تحقق این هدف، مستلزم آن است که شهرداری‌ها در اجرای این ماده، ضمن رعایت دقیق نص قانون و ضوابط شهرسازی، شرایط اختصاصی هر ملک را به‌صورت کارشناسی بررسی کنند.
در نهایت، اجرای صحیح ماده ۱۰۱ زمانی می‌تواند به تأمین منافع عمومی و صیانت از حقوق مالکان منجر شود که محاسبه قدرالسهم، نحوه تأمین آن و تصمیمات اجرایی مرتبط، بر پایه مستندات روشن، مبانی قانونی مشخص و رعایت حقوق طرفین انجام گیرد.